- Квартира куплена по договору долевого участия, что нужно сделать в первую очередь? Какие могут быть подводные камни?

- Для оформления собственности на жилье в новостройках дольщику нужно дождаться не только завершения строительства, но и окончания процедуры оформления застройщиком всей юридической документации. На практике отделочные работы и оформление правовой документации завершаются далеко не всегда одновременно. В результате, складывается не слишком приятная для владельцев квартир ситуация – дом достроен, квартиры отремонтированы и заселены, а право собственности еще не оформлено. Поэтому приобретатель жилья, не имеющий официальных документов на свою собственность, может до завершения всех юридических процедур столкнуться со следующими трудностями:

•  Без подтвержденного права собственности владелец квартиры в новостройке не может в полной мере распоряжаться своим жильем, кроме как уступить свое право требования иному лицу;
• Владелец, не имеющий на руках официальных документов, не может даже встать на регистрационный учет по месту жительства. В результате, из-за отсутствия прописки могут возникнуть трудности с трудоустройством, получением медицинской помощи, оформлением ребенка в школу или детский сад по месту проживания. Возможны ограничения и при использовании приобретенной квартиры в качестве залога для получения новоселом кредита. Многие кредитные организации отказываются оформлять незарегистрированное жилье в качестве обеспечения, либо предлагают менее выгодные условия по кредиту в сравнении с зарегистрированной недвижимой собственностью в качестве залога;
• Еще один недостаток длительного отсутствия регистрации квартиры в новостройке – это увеличение срока, в течение которого гражданин обязан заплатить подоходный налог при продаже своей квартиры. Налоговый кодекс освобождает продавца жилой недвижимости от уплаты соответствующего налога на доходы после трехлетнего владения этой собственностью. Срок начинает исчисляться лишь после регистрации прав собственника. Если же юридическое оформление квартиры в новом доме затягивается, то время владения собственностью даже при фактическом проживании в квартире не засчитывается в названный срок, и при продаже владелец жилья может понести дополнительные расходы;
• Возможны и дополнительные затраты, связанные с выплатой ипотечного кредита. Как правило, проценты по ипотеке на строящиеся объекты на 1-2% выше, чем на готовое жилье, так как банку также будет сложно реализовать недостроенную недвижимость в случае невыплаты заемщиком долга. После оформления документации на жилье в новостройке, банк обычно снижает заемщику первоначальную процентную ставку. Следовательно, чем быстрее заемщик оформит собственность, тем меньше будет окончательная сумма переплаты. Если же процесс регистрации затягивается, владелец жилья, приобретенного с использованием ипотечных средств, несет определенные убытки;
• До момента регистрации прав собственника невозможно оформить льготы и дотации на коммунальные платежи.                                                                                                                                                                       Для успешного оформления жилой недвижимости в новостройке необходимо соблюдение следующих условий:

- завершение строительства нового дома и ввод его в эксплуатацию;

- предоставление застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

- наличие у собственника всех необходимых для регистрации прав на новую квартиру документов.

Если данные условия выполнены, регистрация квартиры в новостройке пройдет быстро и успешно, и владелец жилья получит свидетельство о государственной регистрации права собственности. Основная загвоздка, как правило, связана при оформлении документации с тем, что застройщик своевременно не сдал в регистрационный орган необходимую документацию.

 - Главные моменты, на которые стоит обратить внимание новоселам?

- Подписание акта приема-передачи, свидетельствующего об отсутствии у владельца квартиры претензий к застройщику. На данном этапе участнику долевого строительства в новостройке рекомендуется внимательно подойти к осмотру жилья и подписанию акта, так как потом предъявить какие-то претензии к застройщику, касающиеся качества работ, будет весьма проблематично. Согласно статье 7 ФЗ-214 «О долевом участии» дольщик может потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Еще нюанс, если при замерах обнаруживается разница, участник долевого строительства и застройщик проводят окончательные расчеты по соглашению. Если фактическая площадь окажется меньше заявленной в договоре, застройщик возвращает разницу, и, наоборот, если фактическая площадь новой квартиры больше оплаченной дольщиком, необходимо сделать доплату.

Собрав все требуемые документы, собственнику необходимо обратиться в регистрационный орган, который произведет регистрацию права собственности и выдаст свидетельство о государственной регистрации.

 - Сколько времени занимает регистрация?

- Срок регистрации с момента подачи документов в регистрирующий орган составляет 5 рабочих дней для объектов жилого назначения и 10 рабочих дней для объектов нежилого назначения.

 - Каков размер государственной пошлины?

- Согласно статье 333.33 Налогового Кодекса РФ размер государственной пошлины:

для физических лиц – 2 000 рублей;

для юридических лиц – 22 000 рублей.

 - Чем отличается регистрация новостройки от «вторички»?

- Во-первых, при регистрации права собственности на основании договора участия в долевом строительстве обращается за регистрацией одна сторона - дольщик, а при покупке недвижимого имущества на вторичном рынке составляется договор купли-продажи, и обращаются за регистрацией обе стороны - продавец и покупатель.

Необходимый пакет документов для регистрации права собственности, предоставляемых в регистрационный орган, должен включать:

 - Доверенность (подлинник и копия), удостоверенная нотариусом (если документы в регистрационный орган сдает доверенное лицо дольщика);

- Паспорт гражданина РФ;

- Договор долевого строительства (или другой правоустанавливающий договор один подлинник), заключенный дольщиком квартиры с компанией-застройщиком;

- Акт приема-передачи квартиры (два подлинника), подписанный и дольщиком и застройщиком;

- Акт сверки или иной документ, свидетельствующий полный расчет с Застройщиком по договору долевого участия;

- Квитанция, свидетельствующая об уплате заявителем госпошлины.